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新房主是否有权撵走旧租客

2011年03月03日 14:50   农家女杂志  王雪 

新房主是否有权撵走旧租客

[政策。法律] 租房合同未到期却被通知要搬家

辽宁农家女魏小芬来京打工,上进的她为圆自己的大学梦,放弃了单位提供的集体宿舍, 独自租房。不料,房屋租住不到4个月,房主易人,新房主要求她立即走人。自己是漂泊异乡的打工妹,对方是熟门熟路的当地人,魏小芬却没有选择低声下气、任人驱使;而是勇敢地拿起了 法律武器,维护了自己的合法权益。

合意租房

魏小芬是辽宁省沈阳市某村村民,父母都是农民 2010年6月,刚刚满了20岁的魏小芬打起背包,与同乡一起踏上去往北京的火车。在老乡的介绍下,她来到位于北京东北部的密云工 业开发区,在一家服装加工厂做缝纫工。工厂为她安排了 一间八人同住的集体宿舍,她却婉言谢绝。同事都觉得很 奇怪,这是求之不得的安排,魏小芬为什么拒绝?

原来,魏小芬一直有一个上大学的梦想,然而三次高考均落榜,她实在不好意思再让父母供养,迫不得已才选择出来打工。如今有了工作,她希望到外面租一个安静的房子,利用业余时间参加成人本科考试,圆自己的大学梦。

很快地,魏小芬就在一家房屋租赁网站上看中一套一居室的房屋。房屋位于紧邻密云县工业开发区的某小 区,提供简单的家电设施,每月租金400元。房主希望能 找一位长期租赁的稳定租客。魏小芬希望能找到一个稳定 的住所,这则出租信息正合她的心意。

从电话中,魏小芬了解到房主叫陈晓敏,是土生土长的密云人,这房是他在2006年购买的。经过简短的电话 交流,魏小芬觉得对方是个实在人。

第二天一下班,魏小芬就在中介人员和陈晓敏的带领下去看房。屋子里有一张很大的书桌,还配备了一台联 想电脑。屋子面积虽然不大,却很干净,设施也非常齐 全。魏小芬当即决定租下这间屋子。

经过一番讨价还价,双方约定:房屋租期为一年;月租金为380元,每季度一交;任何一方提前解除合同,需提前一个月通知对方;任何一方违约,需支付对方违约 金1000元。中介人员将这些内容一一写进租赁合同,让他 们签字。然后,魏小芬交了一个季度的租金,陈晓敏交付 了房屋的钥匙。第二天,魏小芬就入住了。

意外官司

这间房子离单位很近,附近又有菜场、饭店、医院,房子本身物美价廉,魏小芬很满意,她计划要长期租住下去。三个月很快就要到期了,魏小芬早早地准备好了下一个季度的租金,等着陈晓敏前来收取。可是,过了约定的日子好几天,陈晓敏都没有过来收钱。

9月29日一早,倒休的魏小芬本想睡个懒觉,却被一阵急促的敲门声吵醒。敲门的是一位叫洪涛的年轻男士,自称是陈晓敏的同事。他拿出一份购房协议让魏小芬看。原来,陈晓敏已经在三天前将房子卖给了洪涛。洪涛是为 结婚买这个房子,他要求魏小芬三日内搬出去。魏小芬很恼火,马上打电话质问陈晓敏。陈晓敏解释说,自己买这个房子是用来投资的,眼看房价到了高位,国家最近又要对房价进行调控,他担心今后房价会降,就把房子卖给同事洪涛了。

魏小芬认为陈晓敏的行为属于违约,给自己带来了不便,遂要求陈晓敏继续履行租赁合同。陈晓敏说,租赁合同已经不能履行了,因为他已经不是房主,没有权利继续出租这间房屋,但他同意按照租房合同支付违约金。

魏小芬一时半会找不到中意的房子,拒绝搬出。新房主洪涛几次催促都不见效果,眼看婚期临近,就将魏小芬起诉至密云县人民法院。

庭审中,洪涛诉称自己与原房主陈晓敏签订的购房协议合法有效,自己已经是争议房屋合法的所有权人,有权要求魏小芬搬出去。

魏小芬则辩称,自己与陈晓敏签订的房屋租赁协议在前,且约定的租期尚未届满,因此该租赁合同的效力应当优先于洪涛购房合同的效力,洪涛作为新的房屋所有人,应当继续履行租赁合同,直至该租赁合同到期为止。

此外,魏小芬认为自己作为争议房屋的承租人,有房屋买卖的知情权,陈晓敏在未提前通知自己的情况下将房屋卖给洪涛,侵犯了自己的知情权,如果洪涛不打算继续履行原租赁合同,她将会向法院申请其与陈晓敏的房屋买卖合同无效。

法院认为,房屋在出租期间所有权发生变化,不影 响租赁合同的效力,原房主陈晓敏作为出租人,与承租人魏小芬签订的租赁合同对新房主洪涛继续有效,作为租赁合同权利义务的继受人,洪涛应继续履行陈晓敏与魏小芬之间的租赁合同。

2010年11月,法院驳回了洪涛的诉讼请求。

法官释法

在一般人的意识中,一旦购买了房屋,就是该房屋的主人,也就有权对房屋进行一切处理,他人无权干涉 和侵犯,租客也不例外。但事实上,在魏小芬与洪涛的纠纷中,魏小芬的抗辩意见是符合法律规定的,这种规 定在法律中有专业的术语概括,即“买卖不破租赁”。

买卖不破租赁,是指在租赁关系存续期间,即使房 屋的出租人将出租的房屋卖给他人,对租赁关系也不产生任何影响,新的房屋主人不能以自己已经成为出租房屋的所有人为由否认原租赁关系的存在。简单地说,就是租赁房屋被原房主卖掉以后,房屋的承租人仍然有权继续依照与原房主签订的租赁合同承租该房屋,新的房主不但没有权利强制承租人搬出,还应继续履行购房之前的租赁合同,此时,租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,新的房主才可以行使 完整所有权。

“买卖不破租赁”的原则不仅适用于出租房屋被买卖的情况,还适用于出租房屋被赠与或被继承等房屋产权发生转移的情况,此时原租赁合同对新的房主仍旧有效。对此,我国法律有明确的规定。

《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生 所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《城市房屋 租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人 民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》也有类似的规定。

因此,无论是新房主洪涛,还是旧房主陈晓敏,都无权解除原有的租房合同。

另外,魏小芬提到的“承租人的知情权”,是法律 对承租人“优先购买权”的保护。依照我国法律,在房屋租赁关系存续期间,如果出租人打算卖出该出租房,房屋的承租人在同等条件下有优于他人先购买该房屋的权利。房屋的出租人应将打算出卖出租房的想法提前三个月告知承租人,否则,承租人确实有权请求人民法院宣告出租人与房屋新的房主之间的买卖关系无效。但是,承租人行使该项权利的前提是打算行使“优先购买 权”,如果并无购房打算,则不能行使该项权利。

但是,新房主洪涛的婚期将近,他确实急等房用,那洪涛该怎么办呢?其实,在魏小芬与前房主的房屋租赁合同中,已经对这一项有了约定:“任何一方提前解除合同,需提前一个月通知对方;任何一方违约,需支 付对方违约金1000元。”也就是说,陈晓敏可以在确认魏小芬无意购房之后同洪涛签订购房合同,通知魏小芬住满三个月之后腾房,并向魏小芬支付违约金。

作出这些法律规定,都是为了保护承租人的合法权益。因此,法官建议大家如果打算购买二手房,应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租以及租赁期限,避免影响自己的购房用途或投资计划。

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